Que faire d'un local commercial ?

La réponse en trois lignes

Un local se lit dans cet ordre : surface utile, hauteur libre, accès. Le concept vient après, jamais avant. Un concept se réécrit en deux semaines, un bail de neuf ans ne se réécrit pas.

Ce que nous avons installé, par surface

Le tableau ci-dessous ne contient aucune estimation. Ce sont les huit lieux que nous avons conçus, avec leur surface relevée et les activités réellement exploitées dedans.

Surface	Ce qui y est exploité	Le projet
140 m²	Un parcours d'action game, dans un complexe existant	Pirate Experience Nice
250 m²	Un escape game, une salle	Mythologique Montpellier
300 m²	Cinq activités autour d'un bar	Otopia Angoulême
400 m²	Un action game, plusieurs équipes en simultané	Pirate Experience Paris
600 m²	Cinq activités autour d'un bar à jeux	Le Temple La Rochelle
800 m²	Quatre activités, sans cuisine	Otopia Le Havre
1 400 m²	Six activités et un restaurant	Ankor Rennes

Le nombre d'activités ne suit pas la surface

Relisez les deux lignes du milieu. Angoulême fait tenir cinq activités dans 300 m². Le Havre en exploite quatre dans 800. Un local deux fois et demie plus grand, une activité de moins.

Ce n'est pas une anomalie, c'est la règle. Ce qui décide du nombre d'activités, ce n'est pas la surface disponible mais la capacité des fonctions à se superposer. À Angoulême, le bar est aussi l'accueil, la salle d'attente et le lieu de consommation. À Le Havre, chaque activité a son espace propre et le confort de circulation a été préféré à une cinquième attraction.

Les deux décisions sont bonnes. Elles ne répondent simplement pas à la même question d'exploitation.

Les quatre questions qui éliminent un local

Avant de parler de concept, quatre réponses suffisent à savoir si un local est jouable. Elles se trouvent en une visite.

1. Quelle est la hauteur libre sous le point le plus bas ? Pas la hauteur annoncée par l'agent, la hauteur sous la poutre, la gaine ou le sprinkler le plus bas.
2. Par où entrent les décors ? Ils arrivent montés de l'atelier. Une porte de 90 cm impose de découper, donc de remonter et de repeindre sur place.
3. Quelle puissance électrique est réellement disponible ? Un lieu de loisirs éclaire, sonorise, climatise et fait tourner des effets en simultané.
4. Que dit le bail de la destination des lieux ? Une clause d'activité qui ne couvre pas le loisir se renégocie avant signature, jamais après.

Trouvez votre palier

• Un local de 150 m²
• Un local de 300 m²
• Un local de 500 m²
• Un local de 800 m²
• Un local de 1 500 m²

Autour de 1 000 m², lisez les deux paliers qui l'encadrent : les modèles possibles sont ceux de 800 m² avec une activité supplémentaire, ou ceux de 1 500 m² sans le restaurant. Au-delà de 1 500 m², nous sortons de ce que nous avons livré et la réponse tient d'un échange, pas d'une page.

Et avant de signer

La surface dit ce qui tient dedans. Elle ne dit pas si le local est exploitable. C'est l'objet d'une autre page : vérifier un local avant de signer.